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公寓大廈社區經營:認識社區規約
發表時間 2010/08/14 17:38
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公寓大廈社區經營:認識社區規約

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社區規約是公寓大廈管理組織成立與運作的依據,也是規範住戶權利義務關係的重要依據。公寓大廈管理條例第三十二條規定「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係,除法令另有規定外,得以規約定之」。由此可見,規約是社區在法律以外的第二層保障,可依據社區個別的需要彈性制訂,但還是必須在不抵觸法律強制或禁止規定、不違背公序良俗、不違反公平正義及權利濫用的原則下,否則便可能成為無效的規約。

社區規約的制訂原則

一、符合全體區分所有權人之共同利益
誠如公寓大廈管理條例第三條所定義「規約,公寓大廈區分所有權人為增進共同利益,確保良好生活環境,經區分所有權人會議決議之共同遵守事項」。

二、需符合新修訂之公寓大廈管理條例之規定
有些社區的規約制訂於九十二年底修法公佈前,因此部分條文內容或已跟新法有所抵觸,若不配合新法規定修正,仍依此行事恐會造成社區全體權益之損害。

三、規定重言簡意賅重
社區規約是規範社區全體住戶的「家規」,家規要落實的好,除了要切實執行外,更重要的是要讓住戶充分瞭解到底規範了些什麼、自己的權利義務關係是什麼,因此規約的內容要儘量簡單明瞭,以讓住戶能容易閱讀為要,且不宜過度著墨於細節,好保留實際處事的彈性。

四、規範需切實可行
制訂社區規約並不是為了要應付主管機關的文書作業,而是要能有效的維持社區公共秩序,因此各規定事項務求能確實執行,其方法則可以明訂違規處理原則作為搭配。

社區規約的制訂與變更

社區在正式召開區分所有權人會議前,通常會有建設公司所擬訂的規約草約,依據《公寓大廈管理條例》第五十六條規定,規約草約經承受人簽署同意,於區分所有權人會議召開前,即視為規約,然規約草約仍應符合中央主管機關頒定的規約範本。待建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時,起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議(§28),此時即可訂定正式的社區規約。

區分所有權人會議在訂定或修正規約時,都需依《公寓大廈管理條例》第三十一條所規定的標準來行使,即應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席,並以出席人數四分之三以上及其出席區分所有權比例占全部出席人數區分所有權四分之三以上同意。換言之,訂立公寓大廈管理條約需經區分所有權人會議的「多數決」。

社區規約應包含哪些內容

社區規約主要是就區分所有建物、基地、附屬建設之管理使用及住戶間相互關係進行規範,內容涵蓋有「應載明」及「未載明不生效力」兩類:

一、應載明事項
依據《公寓大廈管理條例》第二十三條規定,規約中應載明專有部分及共同部分的範圍。以內政部營建署所訂定之規約範本為例說明,即規約中需明列『專有部分,指編釘獨立門牌號碼或所在地址證明之家戶,並登記為區分所有權人所有者;共用部分,指不屬專有部分與專有附屬建築物,而供共同使用者』此類對於專有部分、共用部分定義方式的說明。

二、未載明不生效力事項
延續二十三條所規定,下列各款事項若未載明於規約中,則不生拘束全體區分所有權人及住戶的效力:

管理辦法的制訂精神與種類

管理辦法乃是在不違反《公寓大廈管理條例》及社區規約的原則下,為方便各細項管理事務之落實,依據社區實際需要,所補充制訂之內部管理規則。管理辦法之制訂可由區分所有權人會議授權給管理委員會來執行,然管理委員會會議在決議管理辦法時,仍須符合社區規約中對於管理委員會會議召開、出席、表決所訂立之標準。


一般常見之管理辦法有下列幾項:

  1. 會議規則
  2. 選舉辦法
  3. 財務管理辦法
  4. 共用部分管理規則
  5. 停車場管理辦法
  6. 管理服務人服務規則
  7. 其他相關內部管理規則:如「建築物滲漏維修補助辦法」、「設置廣告招牌鐵窗管理辦法」、「住戶遷出入管理辦法」、「住戶房屋修繕管理辦法」等。

 

 

資料出處:《公寓大廈社區經營培力手冊》
編採單位:財團法人崔媽媽基金會
協辦單位:台北市

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