我們常說願意參與管理委員會的委員們都是特別熱心的「社區管家婆」，但也因為委員們都是義務為社區付出，服務之餘也要先有照顧好自己生活的條件，而面對龐雜的社區管理工作，更不可能單靠幾個委員就可獨力完成，因此如何選擇適合社區需求的管理服務公司或是管理服務人員來執行細項工作、如何組織社區居民共同關心社區事務，以及如何結合外部資源來促進社區發展，都是管理委員會發揮管理功力以收「事半功倍」之效的挑戰。

★ 自聘總幹事好？還是委託管理維護公司好？

「總幹事」是社區管理工作中一個相當重要的職務，不僅是管理委員會理念的執行者，對於社區的熟悉度也是最高，更是管理委員會與住戶間重要的窗口，因此在選任總幹事時務必要格外慎重。

有些社區會以「自聘」的方式由管理委員會聘請管理服務人員（即總幹事或稱社區主任）來擔任，另外有些社區則是將管理事務委託給管理維護公司（即樓管公司），由管理維護公司負責人員的派任與調度，試將兩者間的差異作下列比較，提供給各社區依據各自的特性與需求來做選擇。

★ 如何選任適合的管理維護公司

當社區經過評估而決定委託管理維護公司來執行各項管理工作時，如何找到一家「物美價廉」又「認真負責」的業者也是傷腦筋的問題，在此我們提供幾個在選任管理維護公司的注意事項供大家參考：

一、先釐清社區需求
在找管理維護公司前，管理委員會需先掌握住社區的需求，比如：是否將保全或清潔工作也統包給業者、巡防崗哨及人數的需求數量、管理服務人員的素質要求等，都是要先前考慮清楚的。另外，根據社區的財務狀況來規劃理想的管理服務費支出比例，然後依據社區需求及可支付的費用預算來尋找適合的業者。

二、找有執照的專業公司
依據《公寓大廈管理條例》第四十一條規定，公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記，並向中央主管機關身領登記證後，始得執業，因此社區在選任管理維護公司時，確認是否為登記合法的業者是最基本的第一步。找尋的管道則可透過『全國建築管理資訊系統入口網-建管資訊』查詢，或是透過其他社區的使用推薦也是不錯的方式。

三、貨比三家不吃虧
當社區將所需的管理維護需求訂立清楚，然後請先前訪查滿意的業者（建議最好有兩家以上）於管理委員會時進行服務規格與價格簡報，再由全體管理委員共同決議選定。

四、訪查業者服務的案場
「案場」就是管理維護公司對於有簽約負責管理社區的稱呼方式。當社區要選擇管理維護公司時，不妨透過住戶或鄰近社區推薦適任的業者，並且實地前往觀察以瞭解業者的服務狀況，並且也可參考其他社區的服務規格與價格，以擬定出適合自己社區需求的規格條件。

五、以永續合作長久發展為目標
就跟所有的消費原理一樣，如果社區想要擁有高品質的管理服務，相對也需要付出較高額的費用，否則有可能發生業者在簽約前承諾所有要求，簽約後又擅自調整的情形。不夠合理的價格不僅讓有服務品質的業者不容易進入社區服務，也有可能讓社區總是因為服務品質不佳而經常更換業者，無法穩定經營的社區的長久發展。

★ 社區資源哪裡找？

許多社區當面臨發展的瓶頸時，總會怨嘆是因為社區資源不足的原因，其實從我們的參與經驗裡發現有很多也是財務有限、建築老舊的社區，卻因為能善用各界資源而從未間斷過發展。而這些社區到底運用了哪些資源呢？就讓我們逐一分享：

一、內部住戶人力資源
公寓大廈型裡來自不同行業背景的住戶可說是每個社區都具有的重要資源，無論是管理社區機械設備所需的工程人才，或是可提供專業服務的醫生、律師，抑或是負責家務的主婦們，若經過有系統的調查瞭解後，都可以成為社區日後得以借重的